Bauland ist ein knappes und teures Gut. Deshalb sollte sich jeder Bauwillige frühest möglich mit dieser kostenfressenden Materie vertraut machen, um später keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Die richtige Strategie bei der Grundstückssuche ist deshalb genauso wichtig wie die Hausplanung selbst. Für jedermann leicht nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass ein Quadratmeter Bauland in Deutschland, regional unterschiedlich, zwischen ca. 50 bis 500 € kosten kann. Betrachtet man die durchschnittliche Grundstücksfläche/Gebäude in Deutschland, die 1994 z.B. bei 791 m² im individuellen Wohnungsbau lag, kann man leicht nachvollziehen, dass Bauwillige gern bereit sind, diesen Durchschnittswert zu unterschreiten.

 

"Es gibt viele Gründe, auf einem kleinen Grundstück zu bauen", so die Werbebotschaften des Bundesbauministeriums. Einfach ausgedrückt: flächensparend auf einem kleinen Grundstück zu bauen und dieses so gut wie möglich auszunutzen. Die Vorteile liegen also auf der Hand: Kleinere Grundstücke sind beim Kauf erheblich günstiger, aufgrund der direkten Quadratmeterkosten, aber auch wegen der anfallenden Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus werden auch Erschließungsbeiträge nach der Größe des Grundstücks berechnet. Nach Bezug des Hauses fallen Grundsteuer und Pflege der Außenanlagen an. Je kleiner das Grundstück, desto geringer die Belastung für den Bauherrn. Langjährige Erfahrungen zeigen, dass für ein normales Einfamilienhaus nicht mehr als 400 m² benötigt werden.
 

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Wer hilft nun konkret bei der Grundstücksbeschaffung?
 

Grundstücke von Gemeinden, Städten oder dem Bund werden an Bauwillige von Zeit zu Zeit bis zur Hälfte des auf dem freien Markt üblichen Preises angeboten. Eine Anfrage lohnt sich allemal.
 

Grundstücke mit außergewöhnlichem Zuschnitt, z.B. dreieckig oder schmal, können im Preis auch sehr günstig sein. Hier sollte aber vor dem Kauf unbedingt der Architekt konsultiert werden.
 

Eine weitere Möglichkeit bietet auch die Erbpacht: In diesem Fall kauft der Bauherr nicht das Land, sondern er pachtet es für eine relativ günstige Gebühr vom Eigentümer i.d.R. für die Dauer von 99 Jahren. Neben Städten und Gemeinden bieten diese Möglichkeit auch die Kirchen an.

 

Eine günstige Variante kann auch der Zusammenschluss von Gleichgesinnten sein, die sich zu Bauherrengemeinschaften zusammenschließen. Hier kommt man eventuell an ein Reihenhausgrundstück, die sonst nur an Bauträger vergeben werden.
 

Natürlich freuen sich auch die Immobilienmakler über Ihren Besuch. Da Makler aber auch leben wollen, und zwar über die Vermittlungsgebühr, i.d.R. ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises, kommt die private Grundstückssuche garantiert preiswerter. Hier ist allerdings das Studium der regionalen und überregionalen Zeitungen am Wochenende eine unumgängliche Pflichtaufgabe.
Makler können u.U. aber den Preis des Grundstückes besser bewerten bzw. können Ihnen viele Wege und auch Unannehmlichkeiten abnehmen. Sinnvoll ist es jedenfalls ein oder sogar mehrere Makler mit der Suche nach einem Grundstück zu beauftragen. Zahlen müssen Sie die Provision oder Courtage nur im Erfolgsfall, d.h. wenn es zum Notarvertrag kommt. Üblicherweise werden, regional unterschiedlich 3- 6 Prozent des Grundstückswertes als Provision zu zahlen sein, plus der jeweiligen Mehrwertsteuer.
Zu dem Grundstückspreis und der Maklerprovision kommen weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, heute nach Bundesland verschieden, 2,5 - 3,5 Prozent des Kaufpreises, plus die Notarkosten für den notariellen Kaufvertrag sowie die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch.
Ist eine Bank zur Finanzierung eingeschaltet, fordert diese für die Bewertung des Grundstückswertes oftmals auch eine Gebühr die dann in die Darlehnssumme eingerechnet wird oder im effektiven Zinssatz sich niederschlägt.
Denken Sie daran, nach Übergang des Eigentums des Grundstückes auf Sie als Käufer, der Zeitpunkt wird meist im Notarvertrag festgelegt (Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Grundstück) eine Haftpflichtversicherung für das Grundstück abzuschließen, denn ab diesem Zeitpunkt haften Sie für evtl. Beeinträchtigungen die vom Grundstück ausgehen. (Baugrube) Schild "Eltern haften für Ihre Kinder" ist nicht ausreichend, Sie müssen so absperren, daß niemand ohne weiteres auf das Grundstück gelangen kann!

Sollten Sie am Preisgefüge bzw. dem Zustand des Grundstückes Zweifel hegen, lohnt sich vor Verkaufsabschluß (Notarvertrag) das Einholen eines Gutachtens. Gutachter für Grundstücke finden Sie u.a. auf unserem Bauportal unter Dienstleister oder auf unserem Immobilienportal, dort finden Sie auch Makler!
 

Grundstück gefunden: Worauf muss ich achten?

 

Hier eine Checkliste für Grundstückskäufer:
 

1. Grundstücksabmessungen einschl. der Himmelsrichtungen sollten exakt bestimmt werden.
 

2. Welche Eintragungen stehen im Grundbuch? Gibt es z.B. Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Überleitungsrechte?
 

3. Befindet sich das Areal im Bereich einer im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Baufläche oder im Bereich eines Bebauungsplanes?
 

4. Wie werden Bauanträge in diesem Gebiet gegenwärtig bearbeitet? Vielleicht gibt es ja Zurückstellungen, weil ein Flächennutzungsplan in Arbeit ist.
 

5. Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es eine öffentliche Straße oder sogar eine Privatstraße? Wie ist die Frage der Kfz-Stellplätze geregelt?
 

6. Existieren Pläne für Straßenbauarbeiten in unmittelbarer Nähe?
 

7. Informieren Sie sich genau, welcher Bereich des Grundstücks bebaut werden darf? Ganz wichtig zu erfahren, ob Baulinien, Baugrenzen oder eine begrenzte Bautiefe vorhanden sind bzw. gefordert werden.
 

8. Von welcher Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl ist auszugehen?
 

9. Wie sieht die Erschließung aus (z.B. Wasser, Abwasser und Strom, Gas, Fernwärme, Telefon, Fernsehn, Internet-DSL)? Was kommt eventuell auf mich zu?
 

10. Weitere wichtige Kriterien sind: Grundwasser, Aussicht, Verschattung, Einsicht von außen, Infrastruktur, Kindereinrichtungen, Schulen, Einkaufs- und Fitnessmöglichkeiten, Arbeitgeber usw.

 

Wenn man bedenkt, dass der Grund und Boden mittlerweile rund 25 % bei der Realisierung des Haustraumes ausmacht, sollten die o.g. Hinweise durchaus in die Betrachtung mit einbezogen werden. Haben Sie Ihr Grundstück mit Hilfe dieser oder auch anderer Ratschläge gefunden, zögern Sie nicht zu lange, denn andere suchen auch Grund und Boden. Also auf zum Notar!

Kurzfassung:
 

Die Grundstücksbeschaffung

Um ein geeignetes Grundstück für Ihr Haus zu finden gibt es viele verschiedene Wege.

Der sicherlich schnellste Weg führt über das örtliche Bauamt. Dort können Sie jederzeit das Freiflächenkataster einsehen, woraus Sie ganz schnell freie Bauplätze ersehen können.

In vielen Gemeinden sind Baugebiete ausgewiesen, wo Sie sich dann häufig in eine Bewerberliste eintragen können. In freier Vergabe werden dann die Grundstücke unter den Bewerbern aufgeteilt.  

Sollte Ihnen dieser Weg zu mühselig sein, dann wenden Sie sich am besten an einen Grundstücksmakler. Ein Makler verlangt zwar eine Courtage, ist aber sicher der schnellste Weg zu einem Grundstück. Er kann Ihnen in den meisten Fällen auch bei der Bebaubarkeit die nötige Hilfestellung leisten.

Beim Grundstückskauf sind folgende Punkte besonders zu beachten:

GRZ/GFZ
Bebaubarkeit  
Dachneigung  
Firstausrichtung  
Traufhöhe oder Giebelhöhe

Beachten Sie besonders die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan, der für die meisten Baugebiete verbindlich beim Bauamt vorliegt. Teilweise gilt auch die sogenannte „Nachbarschaftsbebauung“ nach § 34 der jeweiligen Landesbauordnung. Jedes Bundesland hat seine eigene, mit zum Teil frappierenden Abweichungen.

Dabei ist darauf zu achten, das Sie sich mit der Hausplanung an die benachbarten Bauten angleichen in Form und Ausrichtung. Das ist nicht immer ganz einfach, aber es erleichtert oft die Bauantragsphase ganz entscheidend.

In Kürze wollen wir hier Links eingeben zu den jeweiligen Landesbauordnungen!
 

Weitere Infos und Baubegriffe  finden Sie auch in unserem
Baulexikon

 

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